Sanierung Mehrfamilienhaus: Der komplette Leitfaden 2026
Geschätzte Lesezeit: 7 Minuten
- Wachsende Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser
- Wichtige Fristen und Maßnahmen bei Eigentümerwechsel
- Strengere Anforderungen ab 2024/2025
- Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Sanierung
- Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) als nützliches Werkzeug
Überblick zur Sanierungspflicht
Im Zuge des zunehmenden Bewusstseins für Energieeffizienz und Klimaschutz wird die Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser immer dringlicher. Diese Verpflichtung ist durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und geplante EU-Richtlinien verbunden, die Eigentümer dazu anregen, ihre Gebäude energetisch zu verbessern. Bis spätestens 2030 oder 2033 müssen Gebäude mit den schlechtesten Energiewerten signifikante Verbesserungen aufweisen. Diese Entwicklungen bringen sowohl gesetzliche Auflagen als auch wirtschaftliche Herausforderungen für Eigentümer:innen mit sich, die rechtzeitig und effektiv adressiert werden müssen.
Wann greift die Sanierungspflicht?
Eigentümerwechsel
Bei einem Eigentümerwechsel – sei es durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung – beginnt mit dem Grundbucheintrag eine Zwei-Jahres-Frist für die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen. Werden diese Fristen nicht erfüllt, können hohe Bußgelder von bis zu 50.000 € verhängt werden.
Pflichtmaßnahmen bei Eigentümerwechsel:
- Dachdämmung oder Dämmung der obersten Geschossdecke
- Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen
- Austausch von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre oder vor 1991 installiert wurden
Baumaßnahmen an der Gebäudehülle
Wenn mehr als 10 % der Gebäudehülle, wie beispielsweise die Fassade oder das Dach, verändert wird, müssen die energetischen Standards verpflichtend eingehalten werden. Diese Regelung tritt sofort mit Baubeginn in Kraft.
Heizkesseltausch
Heizkessel, die älter als 30 Jahre oder vor 1991 installiert wurden, sind verpflichtet, durch moderne Brennwert- oder erneuerbare Systeme ersetzt zu werden.
Zentrale Neuerungen 2024/2025
Ab dem Jahr 2024/2025 werden die Anforderungen an die Energieeffizienz weiter verschärft. Die wichtigsten Neuerungen sind:
- Strengere CO₂-Grenzwerte für Neubauten und Sanierungen.
- Strengere Anforderungen für Baumaßnahmen, wenn mehr als 10 % der Gebäudehülle betroffen sind.
- Klarere Vorgaben beim Heizkesseltausch, auch für Mehrfamilienhäuser.
- Verbesserte Fördermöglichkeiten durch die integrierten BEG-Förderungen.
Schritt-für-Schritt-Sanierungsprozess
Phase 1: Bestandsaufnahme und Planung
- Ist-Analyse & Energieausweis: Beginnen Sie mit einer detaillierten Analyse der gebäudetechnischen Gegebenheiten (U-Werte, Heizleistung, Dämmzustand).
- Zustandsprüfung des Hauses: Lassen Sie eine professionelle Begutachtung durchführen.
- Unabhängige Energieberatung: Erstellen Sie einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), der auf die spezifischen Bedürfnisse Ihres Gebäudes abgestimmt ist.
Der iSFP ist ein maßgeschneiderter Plan, der die notwendigen Sanierungsschritte in einer priorisierten Liste festhält und Ihnen die Durchführung erheblich erleichtert.
Phase 2: Maßnahmenplanung und Finanzierung
- Erstellung der Maßnahmenliste: Ordnen Sie die notwendigen Arbeiten nach Priorität und beheben Sie Schäden vorrangig.
- Handwerker-Angebote einholen: Bereiten Sie einen detaillierten Kostenplan vor.
- Fördermittelstrategie: Beantragen Sie Förderungen bei KfW/BAFA vor Beginn der Maßnahmen. Durch kombinierte Maßnahmen können BEG-Kombi-Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen möglich sein.
- Finanzierung prüfen und beantragen: Beantragen Sie die Finanzierung basierend auf Ihrem Kostenplan.
Phase 3: Umsetzung und Kontrolle
- Sanierung durchführen: Setzen Sie alle Maßnahmen innerhalb von 24 Monaten nach dem Eigentumsübergang oder Baubeginn um.
- Baubegleitung & Qualitätssicherung: Arbeiten Sie mit erfahrenen Fachpartnern, um Termine und Leistungen zu überwachen.
- Abnahme der Sanierungsarbeiten: Überprüfen Sie die Implementierung und melden Sie Mängel sofort.
- Dokumentation & Nachweise: Halten Sie alle Rechnungen, Gutachten und Energiekennzahlen für Förderstellen und Behörden bereit.
Typische Sanierungsmaßnahmen
Die energetische Sanierung von Mehrfamilienhäusern fokussiert sich typischerweise auf die häufigsten Schwachstellen:
- Wärmedämmung: Eine Verbesserung der Wärmedämmung von Wänden, Dächern und Fenstern.
- Heizsysteme: Die Modernisierung alter Heizungen und der Umstieg auf Brennwerttechnik oder erneuerbare Systeme wie Wärmepumpen.
- Fenster und Türen: Der Austausch von veralteten Elementen.
- Rohrdämmung: Die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen.
- Photovoltaikanlagen: Diese sind optional, können jedoch zur zusätzlichen Energieeinsparung beitragen.
Bedeutung des individuellen Sanierungsfahrplans
Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist nicht nur ein Dokument, es ist Ihr Werkzeug, um Sanierungsschritte gezielt zu setzen und Finanzierungsprobleme zu umgehen. Der Plan gibt klare Schritte zur Durchführung vor, um Energieeinsparungen zu erzielen – dies geschieht beispielsweise durch optimierte Heizsysteme und verbesserte Wasseraufbereitung. Auf diese Weise gewinnen Immobilieneigentümer einen umfassenden Überblick über notwendige Maßnahmen.
Fazit
Die Sanierung von Mehrfamilienhäusern stellt eine bedeutende Herausforderung und gleichzeitig eine Chance für Eigentümer:innen dar. Mit den richtigen Informationen, einem soliden Plan und der Unterstützung von erfahrenen Dienstleistern kannst du die gesetzlichen Anforderungen erfüllen und gleichzeitig den Wert deiner Immobilie steigern.
Lass uns deine Sanierung gemeinsam planen. Kontaktiere uns für eine unverbindliche Beratung und optimierende Lösungen für deine Sanierungsprojekte!
FAQ
1. Was sind die häufigsten Pflichtmaßnahmen bei einem Eigentümerwechsel?
Die häufigsten Pflichtmaßnahmen sind Dachdämmung, Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen sowie der Austausch alter Heizkessel.
2. Welche Fördermittel kann man bei der Sanierung beantragen?
Förderungen können bei KfW/BAFA beantragt werden, insbesondere wenn kombinierte Maßnahmen durchgeführt werden.
3. Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?
Der iSFP ist ein maßgeschneiderter Plan, der die notwendigen Sanierungsschritte aufzeigt und die Umsetzung erleichtert.
4. Welche Strafen gibt es, wenn die Sanierungspflicht nicht erfüllt wird?
Es drohen Bußgelder von bis zu 50.000 € für die Nichteinhaltung der Fristen.
5. Wie lange hat man Zeit für die Sanierung nach einem Eigentümerwechsel?
Man hat eine Frist von zwei Jahren für die Umsetzung der Sanierungsmaßnahmen.
