GEG-Sanierungspflicht: Das müssen Eigentümer wissen
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- Die GEG-Sanierungspflicht betrifft Eigentümerwechsel seit dem 1. Februar 2002.
- Ausnahmen gelten für denkmalgeschützte Gebäude und selbst bewohnte Einfamilienhäuser.
- Es sind spezifische energetische Modernisierungsmaßnahmen erforderlich.
- Nichtbeachtung kann zu Bußgeldern und Wertverlust führen.
- Frühzeitige Planung und Dokumentation sind entscheidend.
Wen betrifft die Sanierungspflicht?
Die GEG-Sanierungspflicht betrifft alle Käufer, Erben oder Beschenkten von Immobilien, die nach dem 1. Februar 2002 Eigentum erworben haben. Dazu zählen sowohl Ein- und Zweifamilienhäuser als auch Mehrfamilienhäuser.
- Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus seit vor dem 1. Februar 2002 durchgehend selbst bewohnen, genießen Bestandsschutz.
- Denkmalgeschützte Gebäude und Immobilien mit einer Nutzfläche von weniger als 50 m² sind ebenfalls von der Sanierungspflicht ausgenommen.
- In bestimmten Fällen kann eine Ausnahme auch beantragt werden, wenn die Sanierung wirtschaftlich unzumutbar ist.
Diese Regelungen wurden zum Ziel gesetzt, um eine flächendeckende Verbesserung der energetischen Standards in Deutschland zu fördern und den Klimazielen näherzukommen.
Welche Sanierungsmaßnahmen sind konkret vorgeschrieben?
Die GEG-Sanierungspflicht beinhaltet drei wesentliche Maßnahmen, die nach einem Eigentümerwechsel durchgeführt werden müssen:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (§ 47 GEG)
Die Dämmung ist verpflichtend, wenn die Geschossdecke nicht den Mindestwärmeschutz (U-Wert max. 0,24 W/m²K) erfüllt. Alternativ kann eine Dämmung der Dachfläche erfolgen, wenn der Dachraum zukünftig genutzt werden soll.
- Modernisierung/Austausch der alten Heizungsanlage (§ 72 GEG)
Diese Regelung betrifft insbesondere Konstanttemperaturheizkessel, die älter als 30 Jahre sind. Warmwassererzeuger sind von dieser Regelung ausgenommen. Ab 2028 gelten spezielle Anforderungen für Gas-Etagenheizungen in Mehrfamilienhäusern, was zu einer Änderung in der Planung führen könnte.
- Dämmung von beheizungs- und warmwasserführenden Rohrleitungen (§ 71 GEG)
Diese Maßnahme betrifft alle entsprechenden Leitungen und Armaturen in unbeheizten Räumen. Die Dämmschichtdicke muss dabei je nach Rohrdurchmesser variieren.
Alle Sanierungsmaßnahmen müssen durch einen qualifizierten Nachweis (z.B. Energieausweis oder Bestätigung eines zertifizierten Energieberaters) dokumentiert und fristgerecht bei der zuständigen Behörde eingereicht werden. Bei Nichteinhaltung der Pflichten drohen empfindliche Bußgelder oder sogar eine behördlich angeordnete Zwangssanierung. Zudem können Verstöße ins Baulastenverzeichnis eingetragen werden, was den Immobilienwert negativ beeinflusst.
Weitere Vorgaben und Entwicklungen
Auf politischer Ebene gibt es Bestrebungen, die Regelungen für die GEG-Sanierungspflicht zu konkretisieren. Die GEG-Novelle von 2025 könnte unter anderem klären, welche Austauschpflichten für Gas-Etagenheizungen zukünftig gelten. Zudem wird die Sanierungsverantwortung ab dann immer auf den neuen Eigentümer übertragen, unabhängig von Versäumnissen des Verkäufers (BGH-Urteil März 2025).
Einige Bundesländer können zudem zusätzliche Vorschriften, wie etwa Solarpflichten, einführen. Daher sollten sich Eigentümer stets über die landesspezifischen Regelungen informieren.
Empfohlene Schritte für betroffene Eigentümer
Wenn du von der GEG-Sanierungspflicht betroffen bist, empfehlen wir dir folgende Schritte:
- Vor dem Kauf oder Erbe den energetischen Zustand der Immobilie prüfen: Lasse am besten einen Experten oder Energieberater die energetische Beschaffenheit der Immobilie bewerten.
- Individuellen Sanierungsfahrplan erstellen lassen: Ein solcher Plan hilft dir, die gesetzlichen Vorgaben zielgerichtet zu erfüllen und die notwendigen Maßnahmen strategisch zu priorisieren.
- Nach Erwerb der Immobilie die Umsetzung und Dokumentation der Maßnahmen frühzeitig planen: Setze die erforderlichen Maßnahmen zügig um und sorge dafür, dass alle nötigen Nachweise fristgerecht bei den zuständigen Behörden eingereicht werden.
Zusammenfassung
Die GEG-Sanierungspflicht verlangt von Immobilieneigentümern eine verpflichtende energetische Basissanierung nach einem Eigentümerwechsel, die fristgerecht und fachgerecht mit Nachweis erfolgen muss. Andernfalls drohen empfindliche Sanktionen. Eigentümer müssen sich bereits vor Kauf oder Erbe über den energetischen Zustand der Immobilie informieren und eine sorgfältige Planung vornehmen.
Lass uns deine Sanierung gemeinsam planen. Fordere dein unverbindliches Angebot an, damit wir sicherstellen können, dass du alle Anforderungen rechtzeitig erfüllst und dein Immobilienwert gesichert bleibt.
FAQ zur GEG-Sanierungspflicht
Wen betrifft die GEG-Sanierungspflicht?
Alle Käufer, Erben oder Beschenkten von Immobilien seit dem 1. Februar 2002. Ausnahmen gelten für selbst bewohnte Häuser vor diesem Datum, Denkmalschutz und Gebäude unter 50 m².
Welche Maßnahmen sind vorgeschrieben?
Pflicht sind:
-Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs
-Austausch alter Heizkessel (über 30 Jahre)
-Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren
Welche Fristen gelten?
Die Sanierung muss innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübertrag erfolgen.
Gibt es Ausnahmen?
Ja, bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, Denkmalschutz oder kleinen Gebäuden unter 50 m².
Was droht bei Verstoß?
Bußgelder bis 50.000 € und mögliche Zwangssanierung. Rechtzeitige Planung verhindert Strafen.
