Sanierungspflicht bei Erbe 2026: Das musst du wissen
Estimated reading time: 5 minutes
- Wichtige Änderungen in Bezug auf Sanierungspflichten für Erben ab 2026.
- Eigentümerwechsel bedeutet Sanierungspflicht bei Erbschaft.
- Sanierungsmaßnahmen sind für Erben gleich wie für Käufer.
- Strengere energetische Anforderungen durch EU-Vorgaben.
- Förderprogramme können Kosten reduzieren.
1. Grundprinzip: Wann entsteht eine Sanierungspflicht beim Erbe?
Eine Sanierungspflicht entfaltet sich regelmäßig bei einem Eigentümerwechsel. Dies gilt für Kauf, Erbschaft oder Schenkung, wenn die Immobilie die energetischen Mindeststandards des GEG nicht erfüllt. Diese Regelung ist besonders relevant für Ein- und Zweifamilienhäuser, die nach dem 1. Februar 2002 erworben wurden.
Fristen und Ausnahmen
Die gesetzlich vorgeschriebenen Nachrüstungen müssen innerhalb von 2 Jahren nach Eintragung im Grundbuch erfolgen. Eine wichtige Ausnahme besteht für Erben, die die Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Für diese fällt keine Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel an.
2. Welche Maßnahmen sind für Erben typischerweise Pflicht?
Für Erben gelten die gleichen Pflichtmaßnahmen wie für jeden anderen neuen Eigentümer nach dem GEG. Dazu gehören in der Regel folgende Sanierungsmaßnahmen:
- Dämmung der obersten Geschossdecke (bzw. des Dachs), wenn sie energetisch nicht dem Mindeststandard entspricht. Dies betrifft häufig Altbauten, die vor 1984 errichtet wurden.
- Dämmung/Isolierung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, sofern sie ungedämmt offen liegen.
- Austausch alter Standardheizkessel, insbesondere wenn der Kessel älter als 30 Jahre ist.
Bei umfassenderen Modernisierungen greift zusätzlich die 10-Prozent-Regel: Wird an Dach, Fassade oder einem anderen Bauteil mehr als 10 % erneuert, müssen die aktuellen energetischen Anforderungen erfüllt werden.
Das Ignorieren dieser Pflichten kann teuer werden – Bußgelder von bis zu 50.000 € drohen, zusammen mit einem Wertverlust der Immobilie.
3. Was ändert sich bis / ab 2026?
a) EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und nationale Umsetzung
Die neue EU-Gebäuderichtlinie zu energetischen Standards wird bis zum Ende Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt. Ziel ist eine deutliche Absenkung des Energieverbrauchs von Gebäuden. So sollen viele Gebäude mit schlechten Energieklassen bis 2030 mindestens E erreichen und bis 2033 die Energieeffizienzklasse D erreichen.
Für Erben bedeutet dies, dass die bestehenden Sanierungspflichten beibehalten werden, jedoch strenger ausfallen können, da die energetischen Mindeststandards verschärft werden.
b) Keine „Zwangssanierung für alle“ – aber mehr Druck auf schlechte Gebäude
Es gibt keine allgemeine Pflicht zur umfassenden Sanierung aller Häuser. Die Sanierungspflichten gelten beim Eigentümerwechsel (auch bei Erbschaften) sowie bei größeren Umbauten, und zwar insbesondere für die energetisch schlechtesten 16 % von Nichtwohngebäuden bis 2030. Private Wohnhäuser spüren dennoch den höheren Sanierungsdruck durch Markt und steigende Energiekosten.
4. Speziell für Erben: Was musst du 2026 beachten?
1. Prüfen, ob du überhaupt in die Pflicht fällst
Hast du die Immobilie seit dem 1. Februar 2002 ununterbrochen selbst bewohnt? Dann bist du von den Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel befreit. Wenn du jedoch die Immobilie erbst, ohne sie zuvor selbst bewohnt zu haben, gelten die Sanierungspflichten vollumfänglich, einschließlich der 2-Jahres-Frist.
2. Technischen Zustand prüfen lassen
Es ist ratsam, einen Energieausweis und ggf. eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen, um den technischen Zustand der Immobilie zu überprüfen. Folgende Fragen sollten geklärt werden:
- Ist die oberste Geschossdecke oder das Dach ausreichend gedämmt?
- Gibt es ungedämmte Rohrleitungen im unbeheizten Bereich?
- Ist ein alter Heizkessel installiert, der älter als 30 Jahre ist?
Je schlechter der Zustand ist, desto eher könnte es erforderlich oder wirtschaftlich sinnvoll sein, Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.
3. Wirtschaftlichkeit und Ausnahmen
In einigen Fällen können Maßnahmen als unwirtschaftlich eingestuft werden, sodass Ausnahmen geltend gemacht werden können. Auch der Denkmalschutz kann Abweichungen von energetischen Pflichten zulassen.
4. Förderungen einplanen
Mit steigendem Sanierungsdruck werden Förderprogramme wichtiger, um die Kosten zu reduzieren. Eine frühzeitige Planung hilft, Maßnahmen so zu bündeln, dass sie sowohl den aktuellen GEG-Pflichten beim Erbe als auch den EU-Zielen bis 2030/2033 entsprechen.
5. Typische Missverständnisse zur „Sanierungspflicht 2026 bei Erbe“
- „Ab 2026 muss jedes geerbte Haus zwangssaniert werden“ – Falsch. Es gibt keine pauschale Zwangssanierung, jedoch müssen die bestehenden Pflichten beachtet werden.
- „Erben haben sofort nach dem Todesfall zu sanieren“ – Falsch. Die Eintragung im Grundbuch ist entscheidend; ab dann läuft in der Regel eine 2-Jahres-Frist.
- „Nur Käufer, nicht Erben, sind betroffen“ – Falsch. Das GEG stellt Kauf, Erbschaft und Schenkung gleich.
Lass uns deine Sanierung gemeinsam planen. Fordere dein unverbindliches Angebot an, um mehr über die Möglichkeiten zu erfahren, wie du deine Immobilie gemäß den gesetzlichen Anforderungen optimieren kannst!
FAQ
Wann entsteht eine Sanierungspflicht beim Erbe?
Eine Sanierungspflicht entsteht beim Eigentümerwechsel, also auch bei einer Erbschaft. Ab Eintragung im Grundbuch beginnt eine 2-Jahres-Frist für die Umsetzung gesetzlicher Nachrüstpflichten.
Welche Sanierungsmaßnahmen sind für Erben verpflichtend?
Pflichtmaßnahmen umfassen meist: Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs, Dämmung ungedämmter Rohrleitungen und Austausch alter Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind.
Gibt es ab 2026 neue oder strengere Anforderungen?
Ja. Durch die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie können strengere energetische Mindeststandards gelten. Eine allgemeine Zwangssanierung gibt es aber nicht – Pflichten greifen weiterhin vor allem beim Eigentümerwechsel.
Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht?
Ja. Wer die Immobilie bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist befreit. Auch Unwirtschaftlichkeit oder Denkmalschutz können Ausnahmen ermöglichen.
Welche Förderungen können Erben nutzen?
Förderprogramme von BAFA und KfW unterstützen energetische Maßnahmen wie Dämmung, Heizungsaustausch oder Energieberatung. Eine frühzeitige Planung erhöht die Förderchancen und spart Kosten.
